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协议拆迁的新形式——腾退, 您遇到过吗?

集体土地上房屋拆迁一直因为缺乏统一的补偿标准而乱象丛生、纠纷不断,而全国各地对于集体土地拆迁所适用的政策也千差万别。但是,近些年却有一种方式在逐渐的被普遍适用,就是所谓的“土地腾退”。

“腾退”作为法律用语,最早出现在《北京市绿化隔离地区土地置换管理办法》中,是2001年北京市政府为了加快城市郊区及绿化隔离带地区建设而制定的规范性文件。但是现在却被不断的歪曲适用,以致于逐渐演变而取代了法律程序,作为一种更便捷、低成本的方式在其他地区推广开来。

下面爱土拆迁律师团为大家具体分析,“腾退”到底是怎么回事,我们被征收人遇上后,又该如何处理。

协议拆迁的新形式——腾退, 您遇到过吗?

一、那么何为腾退

腾退即协议搬迁、协议搬离。一般是指集体土地上进行的由被腾退人与村委会、开发商签订腾退安置补偿协议以后,村委会将被腾退人拥有的房屋和土地收回的行为。从本质上讲,“腾退”的根本目的在于快速实现征收,进行土地储备或建设,它是一种变相的拆迁或征收。

需要提醒大家的是,根据《土地管理法》第四十四条规定:“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。根据项目的不同规模,较大的由国务院批准、其余由省、自治区、直辖市人民政府批准、或由市、县人民政府批准”。可见村委会并无权对于集体土地进行征收,村委会主导实施腾退的行为已经严重违反了土地管理相关法律的规定。

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二、腾退的现状和类型

“腾退”被逐渐在各区县的集体土地拆迁中推广开来,政府主管部门作为监管单位往往睁一只眼闭一只眼不予管理,更甚者,有些政府藏在后边做推手,也使得以“腾退”方式实施的拆迁与日俱增。但是,基于“腾退”没有一个严格的程序和法律规范,所以各地在以“腾退”方式进行房屋拆迁过程中其具体的程序和方式也有着各种不同的形式表现。

第一种 由开发商以建设绿化隔离带为名行商品房开发之实。即在实施土地收储和房屋拆迁过程中以建设绿化隔离带的名义进行,但是拆迁完成之后的项目立项、规划、用地等均标明为商品房建设项目。

第二种 开发商与村委会联合实施腾退,即村委会在前期与开发商联手以房屋拆迁的名义进行房屋腾退,在腾退完成之后或者拆迁过程中向有关部门申请土地征收审批。

第三种 由镇政府或者区政府幕后主导实施的集体土地腾退。

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在此类项目中,多是镇政府或者区政府为了完成城中村或者新农村建设,而有规划的进行土地的收储工作,前期开发商是否介入并不确定,一般由村委会协助完成腾退工作。

由不同主体实施的腾退行为,会给我们后续的维权带来不同的应对方式。因此,在接到腾退告知书的那一刻,被腾退人一定要弄清腾退项目是由哪个主体实施的何种腾退,只有这样才能精准维权。

三、村民遇到腾退时该如何维护自己的合法利益?

首先,申请村务公开。被腾退人可以根据《村民委员会组织法》第30条的规定,向相关的村委会申请村务公开,要求村委会公开腾退方案、补偿分配方案等村委信息以及有关腾退决议的相关村民会议、村民代表会议召开情况、会议纪要、实施人以及其他相关材料。这样一方面便于了解腾退的具体内容,另一方面也为后续的维权奠定基础。如果村委会不公开相关信息,我们可以向上一级政府申请监督村委会履行职责,必要时可就此提起行政诉讼进行救济。

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其次,向政府部门提起查处程序。我们可以依据信息公开所获取的内容,分析违法行为的性质,申请有权机关采取不同的查处程序。如果行政机关不履行法律法规赋予其的职能,我们还可以提起行政复议或者行政诉讼进行进一步的救济。

提起行政复议或行政诉讼。只要行政机关作出了具体行政行为,并对被腾退人的实际权利义务产生影响的,我们都可以提起行政复议、行政诉讼。要求法院确认其行为违法,从而提高补偿。

最后,爱土律师想提醒大家的是,虽然腾退没有明确的法律依据,但这并不意味着我们面临腾退时完全无所作为。相反,实践中还是有很多常用的维权手段的。广大农民朋友不要被腾退吓倒。你要明白的是,腾退和征收一样,同样面临对产权人合法权益的直接影响,给予公平、合理的补偿安置从来都是法律的应有之义,也是政府抛不掉的职责之所在。

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